تبلیغات
موسسه حقوقی مدبران حکیم ملاصدرا(با رویکرد ارجاع تخصصی امور حقوقی و اداری) - پاركینگ آپارتمانها روزشمار آزمون وکالت
***

  یك ساختمان كه دارای آپارتمان هایی است از قسمتهای مختلف تشكیل می شود. قانون تملك آپارتمان ها در تقسیم بندی كلی ، مالكیت در آپارتمانها را به دو قسمت اختصاصی و مشترك تقسیم می كند . ماده 1- قانون مرقوم می گوید : (( مالكیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سكنای یك ساختمان شامل دو قسمت است : مالكیت اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترك .))

تعریف قسمتهای مشترك :

همانطوری كه از واژه (( مشترك )) پیداست ، قسمت هایی از ساختمان كه به طور مشترك مورد استفاده عموم مالكان ( یا استفاده كنندگان ) قرار می گیرند ، قسمت های مشترك نامیده می شوند . هم چنانكه قانون تملك آپارتمانها نیز در ماده 2 قسمتهای مشترك را این گونه تعریف می كند :

(( قسمت های مشترك مذكور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد . به طور كلی قسمت هایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمت های مشترك محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد ))

تعریف فوق به وسیله ماده 3 آئین نامه اجرایی به شرح زیر تكمیل شده است :

(( قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها كه به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شركاء می باشد ، قسمت های مشترك محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قائل شد .))

بنابراین ، ویژگی های قسمت های مشترك عبارتند از : عدم استفاده انحصاری ، عدم تشخیص و تلقی به عنوان قسمت اختصاصی ، انتقال قهری ، تقسیم ناپذیری ،ممنوعیت گذاردن اشیاء ، ممنوعیت نگاهداری حیوانات و مانند اینها .

قانون تملك آپارتمانها فقط به تعریف قسمتهای مشترك ساختمان بسنده كرده ولی آئین نامه اجرایی قانون مرقوم در ماده 4 قسمتهای مشترك مذكور در ماده 2 قانون یادشده را به شرح زیر احصاء كرده است . زمین زیر بنا ، تاسیسات ، اسكلت ساختمان ،درها و پنجره ها ، راهروها ، پله ها ، پاگردها ، تاسیسات مربوط به راه پله ، بام ، نمای خارجی ساختمان ، محوطه ساختمان و نظایر اینها .

تعریف قسمتهای اختصاصی :

قانون تملك آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن تعریف دقیقی از قسمت های اختصاصی ارائه نمی دهد. فقط آئین نامه اجرایی در ماده 1 می گوید : (( قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی می شود كه عرفاً برای استفاده انحصاری شریك ملك معینی یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد )) بنا به تعریف بالا معیار تشخیص قسمت های اختصاصی از قسمت های مشترك منحصراً (( عرف )) است .

از طرفی ماده 2 آئین نامه اجرایی در تكمیل مطلب فوق بیان می كند : (( علاوه بر ثبت ارضی زیر بنا و برای مالكیت قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالكیت صادر شود ، مشخصات كامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود ، طبقه ، شماره ، مساحت قسمت های وابسته ، ارزش و غیره باید در سند قید گردد)) با عنایت به ماده 2 قانون تملك آپارتمانها كه در آن تعریف قسمت های مشترك ساختمان را دیدیم و با توجه به مادتین 1 و 2 آئین نامه اجرایی می توان قسمت های اختصاصی ساختمان را چنین توصیف كرد :(( قسمت های اختصاصی عبارت از قسمت هایی از ساختمان است كه دارای سند مالكیت رسمی مجزا از یكدیگر با ذكر حدود و مشخصات خود متعلق به شخص معین یا قائم مقام او بوده و یا عرفاً متعلق به او باشد )) همان طوری كه از كلمه (( اختصاصی )) پیداست ، قسمت های اختصاصی اساساً در مالكیت انحصاری و شخصی افراد است و هر كس كه طبق ماده 22 قانون ثبت سند مالكیت به نام او صادر شده ، مالك منحصر آن شناخته می شود ، برخلاف قسمتهای مشترك ، سایر مالكین هیچ گونه حقی در قسمتهای اختصاصی دیگران ندارند و از این حیث است كه ماده 9 قانون تملك آپارتمانها تصریح می كند : (( هر یك از مالكین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی ( هر گونه ) عملیاتی را كه برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می داند ، انجام دهد .))

بنابراین در یك مجموعه ساختمانی فقط قسمتهای اختصاصی دارای سند مالكیت رسمی مجزا از هم هستند و برای قسمتهای اشتراكی به هیچ وجه سند رسمی جداگانه صادر نمی شود . حدود و مشخصات و نام قسمت های اشتراكی در صورت مجلس تفكیكی كه توسط نماینده اداره ثبت تنظیم می شود ، تعیین می گردد. مع هذا صورت مجلس تفكیكی علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت های اختصاصی را نیز در بر می گیرد لكن به طوری كه گفتیم فقط برای قسمت های اختصاصی سند رسمی جداگانه صادر و به مالكین آنها تقسیم می گردد و صدور سند مالكیت برای قسمت های مشترك بی معنی است .

قسمت های اختصاصی در واقع همان آپارتمان های جداگانه ساختمان و در صورت داشتن متعلقات از قبیل پاركینگ و انباری و غیره می باشند.

با تصویب قانون تملك آپارتمان ها در اسفند ماه 1343 و آئین نامه اجرایی آن ، تفكیك آپارتمان در ادارات ثبت شهرهای بزرگ بالاخص تهران آغاز و با استفاده از موازین قانونی و بخشنامه های ارشادی در راستای قانون تملك آپارتمان ها روز به روز نحوه اقدام در خصوص تفكیك منسجم تر گردید.

با گذشت بیش از 30 سال ، موارد نقض ، ایرادات و مشكلات قانون حاكم بر تفكیك آپارتمان ها به عینه در عمل ظاهر شد و سازمان ثبت نیز تلاش خود را برای استفاده از روح و مفهوم قوانین و آئین نامه های ناظر بر آن به كاربرد به طوری كه در حال حاضر تفكیك مجتمع های آپارتمانی كوتاه و بلند مرتبه با رعایت كلیه حقوق مالكان و خریداران بدون اشكال و موانع جدی صورت می گیرد و در واقع اقدام در مورد تفكیك اعیان مطلوبیت یافته است و صورت مجلس تفكیكی با رعایت جوانب قانون تنظیم می شود. اما مطلبی كه تا سال 1371 اكثراً مورد ایراد و اشكال و شكایت خریداران قطعات آپارتمان قرار می گرفت ، وضع پاركینگ مشاعی در یك مجموعه ساختمانی بود. انجام تفكیك اعیان با ارائه گواهی پایان ساختمان شهرداری به اداره ثبت است . تا سال 1371 و مدتی بعد از آن در گواهی های پایان ساختمان قسمت هایی كه به منظور پاركینگ در مجموعه وجود داشت ، به صورت مشاع بوده مثلاً در صورت مجلس تفكیكی نوشته می شد (( در طبقه زیر زمین 180 متر مربع محل پاركینگ یا طبقه همكف 120 متر مربع محل پاركینگ ها )) ،این قید هیچ توجهی به تعداد آپارتمان های مجموعه و گنجایش تعداد اتومبیل در متراژهای فوق نداشت و ادارات ثبت نیز به تبعیت از گواهی پایان ساختمان ، همین مساحت ها را در قسمت های مشاعی صورت مجلس به عنوان محل پاركینگ منظور می داشتند. در ساختمان هایی كه محل پاركینگ مشاعی به تعداد واحدهای آپارتمانی باشد اقدام به این صورت ایرادی نداشته و در آتیه نیز مشكلی به وجود نخواهد آمد ولی اكثراً مساحت منظور شده برای استفاده پاركینگ مشاعی برای همه اتومبیل های مالكان آپارتمانها كافی نبوده یك یا دو واحد یا تعداد بیشتری از مالكان آپارتمان ها از داشتن پاركینگ محروم می مانند یا بعضاً مالك اولیه در موقع تنظیم سند انتقال آپارتمان ،خریدار را از حق داشتن پاركینگ منع نموده و محوطه پاركینگ را به یك یا دو واحد آپارتمانی تبدیل نموده و از خریداران تضیع حق می گردید و از طرفی با قید محوطه پاركینگ ها در قسمت مشاعی صورت مجلس آن هم فقط افتادگی دارد كافی برای استفاده عده ای ، خریداران در مقام اعتراض برآمده و با توجه به ماده 3 آئین نامه قانون تملك آپارتمان ها كه مقرر می دارد :

(( قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن ها كه به طور مستقیم مورد استفاده تمام شركاء میباشد قسمت های مشترك محسوب می گردد نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد )) ، منع استفاده از پاركینگ مشاعی را برخلاف می دانستند. بعد از اعتراضات و شكایات زیاد مردم ، واحدهای ثبتی به قید ظرفیت پاركینگ مشاعی در صورت مجلس تفكیكی به منظور استفاده تعداد مشخص اتومبیل پرداخته و صراحتاً در آن ذكر می شد چند واحد از قطعات مورد تفكیك فاقد پاركینگ می باشند و همین مطلب در اسناد انتقال نیز نوشته شده و چند مالك آپارتمان را از حق استفاده از پاركینگ مشاعی محروم می داشت تا این كه بخشنامه شماره 35097/5 مورخ 25/12/71 اداره كل ثبت استان تهران با استفاده از مدلول ماده 4 آئین نامه اجرایی كه پاركینگ جزو مشاعات تعیین نشده ،پاركینگ را مفروز نموده و شهرداری نیز در گواهی پایان ساختمان به تعداد پاركینگ به صورت مشخص اشاره می نماید. با این ترتیب در صورت مجالس تفكیكی كه بعد از بخشنامه اقدام شده اند تعداد پاركینگ ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعیین می شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس ، پاركینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقیقاً در سند قید می نمایند . در این روش چون پاركینگ ها جزو مفروزات (آپارتمان های ) ساختمان هستند جای اعتراض برای كسانی كه پاركینگ نداشته باشند باقی نمی گذارد.

بنابراین تعلق پاركینگ ساختمان به یك واحد آپارتمانی دو صورت دارد :

یك صورت از آن تعلق اختصاصی است كه همانند انباری با تعیین موقعیت و مساحت آن ، محل دقیقش در صورت مجلس تفكیكی و سند رسمی مربوط قید می شود و در حقیقت ملك اختصاصی مالك آپارتمان محسوب می گردد. صورت دیگر تعلق پاركینگ به هر واحد به طور مشاعی است . كه قبل از سال 1371 عمل می شد. به این معنا كه در صورت مجلس تفكیكی واحدهایی كه می توانند بصورت مشاع از پاركینگ ساختمان استفاده كنند ، نام برده می شوند. در این صورت فقط آپارتمان هایی كه حق استفاده از پاركینگ مشاع برای آنها شناخته شده می توانند از پاركینگ ساختمان بطور مشاع استفاده كنند. ممكن است بعضی از واحدها حق استفاده از پاركینگ مشاعی را داشته باشند و بعضی دیگر نه . هم چنانكه ممكن است تمامی واحدهای آپارتمانی ساختمان بدون آن كه تعلق قسمتی از پاركینگ ها به نحو اختصاصی برای آنها معین شده باشد ، دارای حق استفاده مشاعی از پاركینگ ساختمان باشند . در این حالت هر كدام از واحدها می توانند اتومبیل خود را درهر قسمت از پاركینگ متوقف كند ، بی آن كه كسی معترض توقف او در قسمت خاصی از پاركینگ مشاعی باشد. البته در چنین حالتی مالكان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان می توانند با استقراع محل معینی را برای مدت معینی بطور موقت اختصاص به هریك از واحدها دهند و برای رعایت عدالت در سررسید مدتهای معین به تعویض آنها اقدام نمایند تا بین مالكان ( یا استفاده كنندگان ) رنجش و تنشی در این خصوص ایجاد نشود.

یكی از مسایلی كه غالباً در ساختمان ایجاد اختلاف می نماید پاركینگ ساختمان است . این اختلاف صور گوناگونی دارد كه در زیر به برخی از آنها اشاره می شود :

یك ساختمانی احداث شده و تعدادی از واحدها ( مثلاً ثلث واحدها) دارای پاركینگ مشاعی اند و دو ثلث بقیه واحدها فاقد پاركینگ می باشند. از لحاظ اتخاذ تصمیمات راجع به اداره ساختمان ، اكثریت با مالكینی است كه فاقد پاركینگ اند. تعدادی از این اكثریت اتومبیل خود را در محل پاركینگ واحدهائی كه مالك پاركینگ مشاعی اند ، متوقف می كنند. چون مالكان دارای پاركینگ در اقلیت اند ، نمی توانند در مجمع عمومی مالكان ساختمان نسبت به طرز اداره ساختمان از جمله موضوع پاركینگ نظرات و منویات خود را به تصویب برسانند. در نتیجه مالكانی كه فاقد پاركینگ اند ( اكثریت )از این موقعیت سوء استفاده نموده و به پاركینگ اقلیت تجاوز می كنند. در این حالت مالكان دارای پاركینگ می توانند منفرداً یا متفقاً با مراجعه به دادگاه از كسانی كه حق استفاده از پاركینگ را ندارند به جرم تصرف عدوانی شكایت كنند.

دادگاه با رویت مدارك و اسناد مالكیت دو طرف ، مالك متجاوز به پاركینگ را محكوم می نماید. زیرا كسی كه حق استفاده از پاركینگ را ندارد نمی تواند بطور غیر قانونی به پاركینگ دیگری تجاوز كند. حتی تصمیماتی هم كه از سوی اكثریت در مورد استفاده از پاركینگ علیه اقلیت بطور غیر قانونی اتخاذ شده از طریق دادگاه قابل ابطال است.

دو در یك مجموعه ساختمانی بعضی دارای حق استفاده از پاركینگ اعم از اختصاصی یا مشاعی می باشند و بعضی دیگر فاقد چنین حقی اند. اما جایی از قسمتهای مشترك ساختمان اعم از سقف یا حیاط وجود دارد كه اگر چه به عنوان پاركینگ در اسناد و مدارك قید نشده ، لكن به عنوان پاركینگ . توقف اتومبیل می توان از آن استفاده كرد. مع هذا بعضی از مالكان با توقف اتومبیل در آن جا مخالفند زیرا آن قسمت جزو مشتركات و مشاعات ساختمان محسوب می شود. آیا مخالفت آنها قانونی است یا نه ؟ آیا كسانی كه فاقد حق استفاده از پاركینگ می باشند می توانند در آن قسمت ها اتومبیل خود را متوقف كنند ؟ پاسخ منفی است . چه ، اولاً آنها در سند مالكیت خود حق استفاده از پاركینگ را ندارند و ثانیاً بدون اذن سایر مالكان كه دارای مالكیت مشاعی در قسمتهای مشترك ساختمان اند ، نمی توانند به توقف اتومبیل خود در سایر قسمت ها كه به عنوان پاركینگ شناخته نشده است ، مبادرت ورزند. چنانچه مالكان فاقد پاركینگ بخواهند بدون اجازه سایرین در قسمت های مزبور اتومبیل خود را متوقف كنند ،مالكان معترض می توانند از طریق دادگاه آنها را از این عمل غیر قانونی بازدارند.

سه مالك ساختمان قبل از احداث ساختمان یا در اثنای آن ،آپارتمان ها را پیش فروش می كند و در سند عادی تنظیمی ( قولنامه یا مبایعه نامه )برای واحد فروخته شده پاركینگی منظور می كند. اما پس از ساخت و صدور پایان ساختمان بعضی از واحدها فاقد پاركینگ شناخته می شوند. خریدار با توجه به سند عادی كه در آن برای او پاركینگ منظور شده بود به مالك اعتراض می كند و مالك ( فروشنده ) قادر به تامین پاركینگ برای خریدار نیست. چه باید كرد؟این مقوله ارتباطی به حقوق مالكان آپارتمان ها ندارد. یعنی فروشنده تعهدی كرده كه باید از عهده آن برآید یا به نحو مقتضی خسارات خریدار را كه ناشی از نقصان آپارتمان فروخته شده است ، جبران كند یا چنانچه از این حیث جرمی مرتكب شده ، مجازات شود.

چهار مالك ساختمان ، آپارتمان ها را می سازد و به هنگام ساخت ، قبل یا بعد از آن واحدهای آپارتمانی را طی سند عادی (قولنامه یا مبایعه نامه ) به خریداران واگذار می كند. ولی مالك از مفاد پروانه ساختمان تخلف و بعضی از پاركینگ ها را به واحد آپارتمانی تبدیل می كند.

به هنگام صدور پایان ساختمان معلوم می شود كه او از مفاد پروانه ساختمان تخلف كرده است و در نتیجه به استناد تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری (3) با پرداخت جریمه تخلف ساختمانی را برطرف می كند . پس از واگذاری آپارتمانها به خریداران ، آنها متوجه می شوند . كه قبلاً طبق پروانه ساختمان برای واحد آنها پاركینگ منظور شده بوده است لكن به ترتیبی كه در بالا گفتیم مالك ساختمان پاركینگ های متعلقه را به یك واحد دیگر آپارتمانی تبدیل كرده است ،چه باید كرد ؟

این موضوع فروض مختلفی می تواند داشته باشد :

1- طی اسناد عادی واگذاری ( قولنامه یا مبایعه نامه ) صریحاً ذكر شده كه آپارتمان بدون پاركینگ فروخته شده است . در این صورت چون خریدار آپارتمان را بدون پاركینگ خریده لذا قانوناً حق اعتراض ندارد.

2- در اسناد عادی واگذاری مساله پاركینگ مسكوت مانده است . نه تصریح شده به این كه آپارتمان خریداری شده دارای پاركینگ است و نه قید شده به این كه فاقد پاركینگ می باشد . به نظر می رسد با توجه به پروانه ساختمان خریدار در داشتن پاركینگ ذی حق است و می تواند قلع و قمع آپارتمانی كه در محل پاركینگ های متعلقه احداث شده از دادگاه تقاضا نماید.

3- مالك بعد از اخذ پایان ساختمان و صورت مجلس تفكیكی بعض یا تمام پاركینگ ها را به یك یا چندواحد آپارتمانی تبدیل می كند و پس از پرداخت جریمه طبق تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری ، آپارتمان ها را رسماً به خریداران واگذار می كند. در این صورت چون این حق قبلاً طبق پروانه ساختمان برای هر واحد به عنوان پاركینگ شناخته شده بود ، اقدام مالك عمل غیر قانونی تلقی و قابل اعاده به حالت پیشین است . به عبارت دیگر خریداران كه مالكان آپارتمان ها می باشند با تقدیم دادخواست به دادگاه قلع و قمع آپارتمان احداثی در محل پاركینگ ها را از دادگاه تقاضا می نمایند و چون تخلف مالك ساختمان محرز است ،لذا دادگاه علی الاصول حكم بر قلع و قمع بنا خواهد داد.

پی نوشتها

1- نگاه كنید به : حل مشكلات ثبتی ، علی رستمی بوكانی ،انتشارات ققنوس ، چاپ اول 1378 ص 39 تا 42

2- ماده 100 قانون شهرداری ( مصوب 27/11/1345): (( مالكین اراضی و املاك واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفكیك اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.

شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود اعم از آن كه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد ، جلوگیری نماید

تبصره 5 ( اصلاحی 27/6/1358 ) در مورد احداث پاركینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امكان اصلاح آن ، كمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پاركینگ ، رای به اخذ جریمه ای كه حداقل یك برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پاركینگ باشد ، صادر نماید. ( مساحت هر پاركینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می باشد )شهرداری مكلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می باشد ))

 

 

 



تاریخ : دوشنبه 6 شهریور 1391 | 06:40 ق.ظ | نویسنده : موسسه حقوقی مدبران حکیم | نظرات

  • paper | اس ام اس دون | ریه
  • دانلود آهنگ جدید